Kentsel Dönüşüm Süreci:Saha Rehberi

Hızlı Özet

• Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan veya ömrünü tamamlamış yapıların tespit edilip yıkılması ve dayanıklı binalarla yeniden inşa edilmesi sürecidir. Yasal dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur (Resmî Gazete: 31 Mayıs 2012, sayı 28309).

• Süreç dört ana evreden ilerler: riskli yapı tespiti → yıkım kararı ve tahliye → şantiye kurulumu → yeniden inşa.

• Riskli yapı tespiti yalnızca Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır; tespit sonucuna 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.

• Maliklere süreç boyunca kira yardımı veya faiz desteği sağlanabilir; Bakanlığın yürüttüğü hibe ve kredi destek programları dönüşüm maliyetini hafifletir.

• Yıkım ve inşa boyunca 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ile Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliği gereği kişisel koruyucu donanım (KKD) kullanımı zorunludur.

• Bu rehber, malik ve müteahhit gözünden her aşamayı, gereken belgeleri ve sahadaki ekipman hazırlığını sırasıyla ele alır.

Kentsel dönüşüm nedir, yasal çerçeve ne diyor?

Kentsel dönüşüm, can güvenliğini tehdit eden yapı stokunun planlı biçimde yıkılıp depreme dayanıklı binalarla yenilenmesini ifade eder. Sürecin omurgasını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturur; kanun 31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Uygulamayı T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yürütür; başvuru ve takip işlemleri e-Devlet ile Bakanlığın ARAAD sistemi üzerinden yapılır.

Dönüşüm üç farklı ölçekte yürütülebilir. Tekil bina ölçeğinde riskli yapı tespiti yapılır; daha geniş kapsamda Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alan ya da yeni yerleşim için ayrılan rezerv yapı alanı söz konusu olabilir. Malik açısından kritik fark şudur: tekil binada karar süreci daha hızlı ilerlerken, alan bazlı dönüşümde planlama ve uzlaşma süreçleri daha uzun sürer.

Türkiye'nin yapı stokunun önemli bir bölümü, deprem yönetmeliklerinin sıkılaştığı 2000 öncesinde inşa edildiği için risk taşır. 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından dönüşüm gündemi hızlanmış, riskli yapı tespiti ve başvuru talepleri belirgin biçimde artmıştır. Malik için doğru başlangıç, binanın hangi kategoriye girdiğini netleştirmekten geçer; çünkü bu sınıflandırma hem takvimi hem de yararlanılabilecek destekleri belirler.

Yıkım ve şantiye kurulumu: sahadaki ilk hazırlık

Yıkım kararı kesinleştikten sonra saha hazırlığı başlar; bu evre dönüşümün en risk yoğun bölümüdür. Yıkımdan önce binada asbest taraması yapılması yasal bir yükümlülüktür. Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete: 25 Ocak 2013, sayı 28539) uyarınca, eski yapılarda asbest içeren malzeme bulunması ihtimaline karşı sökümün yetkili kişilerce yapılması gerekir. Yıkımdan çıkan moloz ise Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği kapsamında ruhsatlı döküm sahalarına taşınır.

Saha çevresinin güvenlik çitiyle kapatılması, komşu parsellerin korunması ve toz bastırma önlemleri belediye ruhsat şartları arasındadır. Bitişik nizam yapılarda yıkım sırasında komşu binaya zarar vermemek için kontrollü yıkım yöntemleri ve gerektiğinde iksa (yan destekleme) uygulamaları planlanır. Şantiye kurulumunda geçici elektrik panosu, aydınlatma, malzeme depolama alanı ve soyunma-tuvalet üniteleri ilk günlerde devreye alınır. Bu kalemlerin tedariğini tek noktadan planlamak, parçalı sipariş kaynaklı gecikmeleri ortadan kaldırır; şantiye tedariğinin her aşamasında tek noktadan çözüm, sahadaki kurulum hızını doğrudan etkiler. Mobilizasyon ne kadar düzenli kurulursa, sonraki imalat aşamaları o kadar az kesintiyle ilerler.

Şantiyede iş güvenliği ve KKD zorunlulukları

İnşaat işleri, İş Sağlığı ve Güvenliğine İlişkin İşyeri Tehlike Sınıfları Tebliği'nde çok tehlikeli sınıfta yer alır. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ile Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliği (Resmî Gazete: 5 Ekim 2013, sayı 28786), işverene çalışanlara uygun KKD temin etme yükümlülüğü getirir. Sahada temel zorunlu donanımlar ve ilgili standartlar şunlardır: baş koruması için TS EN 397 sınıfı endüstriyel baret; ayak koruması için TS EN ISO 20345 kapsamında, 200 joule darbe dayanımlı S3 sınıfı iş ayakkabısı; el koruması için EN 388 mekanik dayanım sınıfında koruyucu eldiven.

Bu standartların pratikteki anlamı sahada belirleyicidir: S3 sınıfı ayakkabı, koruma burnunun yanında delinmeye karşı dayanıklı taban ara katmanı ve su geçirmezlik sunar; bu da yıkım ve hafriyat zemininde çiviye basma ve ıslak ortam riskini azaltır. TS EN 397 baret, yukarıdan düşen cisim darbesini ve sınırlı bir yanal basıncı karşılayacak şekilde test edilir. Sertifika numarası etikette görünmeyen ürün, denetimde uygunsuzluk doğurur ve iş kazası halinde işveren sorumluluğunu ağırlaştırır. Müşterilerimizden bir saha mühendisi, baret siparişine ilişkin yorumunda "Şantiyemize tam zamanında ulaştı. EN 397 standardına uygun, sahada test ettik sorun çıkmadı." ifadesini paylaşmış. Donanımların standart numarasıyla birlikte tedarik edilmesi, hem İSG denetimini geçmenin hem de saha güvenliğini belgelemenin temelidir.

Yeniden inşa ve malzeme tedariği

Yıkım ve hafriyat tamamlandıktan sonra temel, taşıyıcı sistem ve kaba yapı imalatı başlar. Bu evrede malzeme akışının kesintisiz olması, takvim ve maliyet kontrolünün belirleyicisidir. Kalıp ve demir işlerinde bağlama için tavlı tel ile montaj kalemleri, kaba yapı sonrasında ise ısı yalıtımı için EPS, XPS ve taş yünü gibi yalıtım malzemeleri gündeme gelir.

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında dış cephe yalıtımı standart bir gerekliliktir; yalıtım kalınlığının iklim bölgesine göre seçilmesi, enerji kimlik belgesi açısından önem taşır. Türkiye'nin beş derece-gün iklim bölgesine ayrıldığı bu sistemde, soğuk bölgelerde daha kalın levha gerekirken ılıman bölgelerde daha düşük kalınlık yeterli olabilir; seçim, TS 825 ısı yalıtım hesabıyla doğrulanır. İnce işlere geçişte sabitleme elemanları, inşaat çivisi ve montaj malzemeleri devreye girer.

Tedarik tarafında en sık yaşanan sorun, farklı kalemlerin farklı tedarikçilerden gelmesi sebebiyle oluşan zaman kaybıdır. Bir kalemin gecikmesi, ona bağlı tüm imalat zincirini durdurabilir; örneğin yalıtım levhası gelmeden cephe sıvası, donatı teli gelmeden kalıp işi ilerlemez. Kaba yapıdan ince işe kadar tüm kalemleri tek listeden planlamak, sahadaki ekibin imalata odaklanmasını sağlar; stoğumuzda bulunmayan ürünlerde ise özel tedarik seçeneği devreye girer. Doğru planlanan bir malzeme akışı, dönüşüm projesinin teslim süresini haftalarla ölçülen ölçüde kısaltabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm başvurusu nereye yapılır? Riskli yapı tespiti başvurusu, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır. Tespit raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na iletilir; takip işlemleri e-Devlet ve Bakanlığın ARAAD sistemi üzerinden yürütülür.

Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi? Evet. Tebligattan itibaren 15 gün içinde rapora itiraz edilebilir. İtiraz, üniversite öğretim üyelerinin de bulunduğu teknik heyetlerce değerlendirilir; sonuca göre tespit kesinleşir veya iptal edilir.

Yıkım için maliklerin tamamının onayı şart mı? Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamında, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla alınan karar yeterlidir. Karara katılmayan maliklerin hisseleri için kanunda belirlenen usuller uygulanır.

Kira yardımı ne kadar süreyle verilir? Kira yardımının aylık tutarı ve süresi her yıl Bakanlıkça belirlenir ve illere göre değişir. Malik, kira yardımı yerine konut kredisi faiz desteğini tercih edebilir; iki destekten yalnızca biri kullanılır.

Şantiyede hangi koruyucu donanımlar zorunludur? Baş için TS EN 397 baret, ayak için TS EN ISO 20345 S3 ayakkabı, el için EN 388 eldiven temel zorunluluklardır. İşin niteliğine göre EN 166 gözlük, kulaklık ve emniyet kemeri eklenir; tümü 6331 sayılı Kanun kapsamındadır.

Sırada Ne Var?

Kentsel dönüşüm şantiyenizin iş güvenliği ekipmanından kaba yapı malzemesine kadar tüm ihtiyacını tek listeden planlamak için Şantiyeciniz üzerinden iş güvenliği ayakkabısı ve yalıtım malzemeleri kategorilerimizi inceleyebilir, stoğumuzda bulunmayan kalemler için özel tedarik talebinizi siparis@santiyeciniz.com adresinden iletebilirsiniz.